平成１９年度本試験【問 １１】

【問　11】　宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。×

１　売買契約に，隠れた瑕疵についてのＡの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても，Ａが知りながらＢに告げなかった瑕疵については，Ａは瑕疵担保責任を負わなければならない。○

瑕疵担保責任をまったく負わないという特約は有効。売主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については，売主（Ａ）は瑕疵担保責任を免れない。

２　Ｂが不動産に隠れた瑕疵があることを発見しても，当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような瑕疵である場合には，Ａは瑕疵担保責任を負わない。×

瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないときは，買主は契約の解除をすることはできないが、瑕疵担保責任による損害賠償債務追求できる。

３　Ｂが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や，Ｂの過失により不動産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には，Ａは瑕疵担保責任を負わない。○

瑕疵担保責任が成立には、瑕疵の在につき買主が善意・無過失が必要。

４　売買契約に，瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合，Ｂが瑕疵担保責任を追及するときは，隠れた瑕疵があることを知ってから１年以内に行わなければならない。○

隠れた瑕疵があることを知ってから１年以内に，瑕疵担保責任を追及しなければならない。



担保責任
　　
（善意無過失責任）
（無過失責任）売主　　　　　　　　　　　　


解除
損害賠償
代金減額


◎　目的を達することができないとき（解除）
△ 　　知ってから1年以内（善意）　　時効１０年
　　　　契約時から1年以内（悪意）　　

解除　―　悪意でも、できるのは全部他人と抵当権付だけ
損害賠償　―　悪意でも、できるのは抵当権付だけ
代金減額　―　悪意でも、できるのは一部他人だけ

③瑕疵担保責任
　売主瑕疵担保責任を負わない特約（中古住宅など）→　有効（善・悪）
　　（業法上は2年）　　　　　　　　　　　　　　　　但し、説明しないとダメ
重要・重過失なし　→　無効　というのもある

④一部他人
10年保証　―　主要構造・基礎（屋根、壁、柱、雨水）
新築（1年以内人が住んでいない→　補修せん！→瑕疵修補請求
20年延長ＯＫ（10年以内はダメ）
【瑕疵担保】
　　瑕疵担保責任を負わない特約ＯＫ（売主が知ってたらダメ）

　【品確保】
　　工事完了から
　　新築1年以内
　　まだ誰も居住していない
　　構造物　　水に関するところ１０年確定
　　以外は10年以内短くできる