宅建本試験解法（平成１９年度本試験【問２】）

【間　2】　Aは不動産の売却を妻の父であるBに委任し、売却に関する代理権をBに付与した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Bは、やむを得ない事由があるときは、Aの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。

２　Bが、Bの友人Cを復代理人として選任することにつき、Aの許諾を得たときは、Bはその選任に関し　　 　過失があったとしても、Aに対し責任を負わない。

３　Bが、Aの許諾及び指名に基づき、Dを復代理人として選任したときは、Bは、Dの不誠実さを見抜け　　 　なかったことに過失があった場合、Aに対し責任を負う。

４　Bが復代理人Eを適法に選任したときは、EはAに対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負う　 　ため、Bの代理権は消滅する。

解答１

【間　2】　委任者Aは不動産の売却を妻の父であるBに委任し、売却に関する代理権を代理人Bに付与した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　代理人Bは、やむを得ない事由があるときは、委任者Aの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。

代理契約（委任契約）
復代理人―　代理人が選ぶ（本人の代理）
法定代理人じゃないので契約がないとダメ､原則本人の承諾がないとダメ、しかし、止むを得ない事由（病気、けが等）がある時は別。

２　代理人Bが、Bの友人Cを復代理人として選任することにつき、Aの許諾を得たときは、代理人Bはその選任に関し過失があったとしても、委任者Aに対し責任を負わない。

復代理人―　代理人が選ぶ（本人の代理）、本人の承諾があっても選任について責任を負う

３　代理人Bが、委任者Aの許諾及び指名に基づき、Dを復代理人として選任したときは、代理人Bは、復代理人Dの不誠実さを見抜けなかったことに過失があった場合、委任者Aに対し責任を負う。

復代理人―　本人に選任責任があり、責任を負わない。

４　代理人Bが復代理人Eを適法に選任したときは、復代理人Eは委任者Aに対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負うため、代理人Bの代理権は消滅する。

復代理人は代理人と同一の権利義務を負うが、代理人の代理権が消滅するものではなく併存する。　　　　　　　　　　　　

代理権の消滅

本人　　　　　死亡・破産　　　　　　　　　　
代理人 　　　死亡・破産・後見開始

登記は例外（司法書士）→　手続きのみだから

法定代理人―　親権者・未成年後見人・成年後見人

宅建本試験解法（平成１９年度本試験【問１】）

【間1】　A所有の甲土地についてのAB間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１　Aは甲土地を「1，000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はAの真意ではな　　　
　　く、Bもその旨を知っていた。この場合、Bが「1，000万円で購入する」という意思表示をすれば、AB　　　　
　　間の売買契約は有効に成立する。
２　AB間の売買契約が、AとBとで意を通じた仮装のものであったとしても、Aの売買契約の動機が債　　
　　権者からの差押えを逃れるというものであることをBが知っていた場合には、AB周の売買契約は有　
　　効に成立する。
３　Aが第三者Cの強迫によりBとの問で売買契約を締結した場合、Bがその強迫の事実を知っていた　　
　　か否かにかかわらず、AはAB間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。
４　AB間の売買契約が、Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Aは、酔いから　
　　覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、そ　
　　の時点から売買契約は無効となる。

解答３

問題のキーワード整理・分析、パターン化、記憶術

【間1】　売主A所有の甲土地についてのAB間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　売主Aは甲土地を「1，000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示は売主Aの真意ではなく、買主Bもその旨を知っていた。この場合、買主Bが「1，000万円で購入する」という意思表示をすれば、AB間の売買契約は有効に成立する。

心裡留保
売主
売却の意志なし　　　　　　　　　　　　　　

買主　　　　　　　　　
善意無過失・・・成立
善意有過失・・・無効
悪意・・・・・・・・・無効　　　

民法の大原則、意思の合致をもって契約が成立する。買主は売却の意志がないことを知っている。

２　AB間の売買契約が、売主Aと買主Bとで意を通じた仮装のものであったとしても、売主Aの売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるというものであることを買主Bが知っていた場合には、AB周の売買契約は有効に成立する。

通謀虚偽表示

売主
差押え逃れ

買主・・・協力　　　　　　　　　
無効

３　売主Aが第三者Cの強迫により買主Bとの問で売買契約を締結した場合、買主Bがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、売主AはAB間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。

強迫
売主
契約の時のＢの意識が正常ではなかったので、善意の第三者にも対抗でき、取り消すことができる。

４　AB間の売買契約が、売主Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、売主Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。

民法の大原則、意思の合致を持って契約が成立する。契約時に意思無能力であり、契約は当初から成立していない。


意思表示に関する当事者間の問題である。

宅建本試験心得１０ヶ条

１．本試験会場では過去問題集は見るな、知識の確認だけにすべし
２．税法科目は一つの課題をワンポイントで確認すべし。
３．直前に確認した暗記数値は問題表紙にとりあえず書け
４．宅建試験問題は最初からするな、得意分野からすべし
５．宅建試験問題解答はキーワードマーキングから
６．キーワードで思いつくことを余白に書け
７．宅建試験問題のＡ・Ｂ・Ｃの表示はそのままにするな、主語に変えて記述しろ（売主・買主）
８．問題枝はすべて解答せよとばすな。
９．問題の前文に解答キーワードがあり
10．解答に迷った場合は最初の直感を信じろ

☆検討を祈る！

直前ポイント整理（都市計画法）

都市計画に定める内容
　全区域　　　　　容積率
　（商業地域除く）建坪率
　全地域　　　　　敷地面積の最低限度（必要あれば）
　低層住居専用　　建築物の高さ制限
　　　　　　　　　外壁の後退（必要あれば）
　商業地域　　　　特例容積率摘要地域（必要あれば）

特別用途地区
　
用途地域の指定を補完
☆用途制限を緩和できる
　 特別工業地区等

特別用途制限地域

用途地域指定されていない都市計画区域（市街化調整区域は除く）制限すべき特定の
建築物などの用途の概要を定める

高層住居誘導地区
利便性の高い高層住宅を誘導する
☆日影規制、容積率を緩和等

高度地区
市街地の環境維持、地域利用の増進
建物の高さ

高度利用地区
土地・合理的健全な高度利用
容積率の最高、最低
建ぺい率　　最高
建築面積　　最低限
壁面の位置（必要なとき）
都市機能の更新

特定街区
市街地の整備改善のために整備造成
容積率
建築物の高さの最高限
壁面の位置

防火・準防火地区
市街地の火災危険防止
建築基準法

準都市計画区域内
①用途地域
②特別用途地区
③特定用途制限地域
④高度地区（建築物の高さの最高限度を定める）
⑤美観地区
⑥風致地区
⑦伝統的建築物保存地区

地区計画
小規模の地区レベルで街づくりを決めていく。
用途地域内では定めれる。
用途地域外は限定あり。

都市計画施設等の区域内での制限
建築行為は知事の許可原則

①軽微な行為　←　容易に移動できるもの
②非労災害の応急設置　　　　　　　　　　　　　　　　　
③都市計画事業の施行
④立体的駐車場

市街地開発事業等予定区域内

【開発行為】　相当多数の同意があれば他人地でもＯＫ
　　　建物
　　　特定工作物　１種　―　環境悪化･プラント
　　　　　　　　　　 　２種　―　ゴルフコース（面積関係なし）
　　　　　　　　　　　 １ｈａ以上のレジャー施設（遊園地、野球場など）
　
　　 これを建てるための宅造を開発行為という（造成工事）
　　　　☆宅地を農地に

市街化調整区域　―　必ず許可がいる
市街化区域　―　１０００㎡以上許可が必要
準都市計画区域　―　３０００㎡以上許可が必要
非線引地区　―　〃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
以外　―　１ｈａ以上　　　　許可が必要　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

全国どこでも許可不要
国、都道府県、小中高学校、
非常災害（医療施設、社会福祉、　　　　　　　
公民館、仮設建物）

農業用などの住居サイロ・・・・・但し市街化区域に建てる時は1000㎡以上いる

許可申請の記載
・ 場所
・ 用途建物
・ 開発設計　　　
・ 工事施工者

流れ
　　知事許可
　　宅造完了
　　検査ＯＫ
　　建物建てられる

大きな変更は許可

今　公共施設管理者　　　　協議　同意　　　　同意書
　
新　公共施設管理者　　　　協議　　　　　　 　協議経過書面

公告まで建築ダメ・分譲ＯＫ　

宅地造成規制法等についても押さえておいてください。

　

直前ポイント整理（建築基準法）

建築用語
　大規模修繕・・・・・主要構造部の過半の修繕
　大規模の模様替・・・主要構造部の過半の模様替
　特殊建築物・・・・・学校、病院、共同住宅、旅館、工場等（人が集まる、危険、険悪）
　主要構造部・・・・・壁、柱、床、はり、階段、屋根
　建築主事・・・・・・建築等の確認を行う吏員
　　　　　　　　　　　　都道府県　　政令指定都市必ず設置（都道府県・人口２５万人以上の市）
　　　　　　　　　　　　その他　　　任意で設置
　特定行政庁・・・・・建築主事のいる都道府県市町村の長（知事）
　建築審査会・・・・・建築主事のいる都道府県地町村に設置し、行政庁が行う許可の同意
　　　　　　　　　　　　審査請求に対する裁決を行う
　建築面積・・・・・・外壁、壁の中心線の水平投影面積
　延べ面積・・・・・・建築物の各階床面積の合計
　建築物の高さ
　建築物の軒高
　大規模建築物・・・・高さ１３ｍ、軒高９ｍ超・延べ面積３０００㎡超の建築物
　構造計算・・・・・・木造―階数３、高さ１３ｍ、軒高９ｍ・延べ面積５００㎡超
　　　　　　　　 　　（階数２，延べ面積２００㎡超）構造計算必要
　防火・・・・・・・・①大規模住宅建築物―耐火建築として規制
　　　　　　　　 ②延べ面積１０００㎡超建築物―防火構造等定の構造
　　　　　　　　 　 ③耐火、準耐火建築物以外―防火壁で１０００㎡以内に区画
　居室採光・換気・・・住宅（居室）、学校、病院、寄宿舎等の居室は採光換気のための開口部必要
　化学物質・・・・・・居室区有する建物は化学物質の発散防止のために材料　設定必要
　地階の住宅・・・・・地階の住宅の居室、学校の教室、病院の病室は技術的基準必要
　中高層建等物・・・・避雷設備、非常用の昇降機必要

単体規定（防火・耐震・衛生の考えにより全国どこでも適用）

①構造計算
木造 　500㎡超　3F　　　
木造以外　200㎡超　2F　 必ず構造計算せよ！

②大規模建築物
高さ１３m超、軒高９ｍ超、延べ面積３０００㎡超

③防火

防火地域　
　　　　　　　　　　　　　　　　
耐火構造
階数３以上また延面積１００㎡超　　　　　　　　　　　
　　　
適用除外
延面積５０㎡以内の付屋建物
２ｍ超の門堀で囲まれたもの
高さ２ｍ以下の門堀

準防火地域
耐火構造
地上階数４以上また延面積１５００㎡超

耐火・準耐火構造
地上階３以下かつ延面積５００㎡超～１５００㎡以下

耐火・準耐火・技術的・基準適合
地上階３以下かつ延面積５００㎡以下

④採光
居室・・・開口部を設ける　　　　住宅居室の床面積の１／７以上

⑤換気
居室・・・開口部を設ける　　　　居室の床面積の１／２０以上
　
⑥避電針　　　　　　　　　　　　　２０Ｍ

⑦居室内化学物質の発散

⑧避難用エレベーター 　　　 エレベーター３１ｍ

集団規定（都市計画区域内等で守るべき規定）

①建築物の絶対的高さ

木造
高さ13m超　or 軒下9m超耐火にしなさい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第1種・2種低層住居専用地域高さ１２ｍ以下　１０ｍ以下　　　　　　　
　　

【建築確認いるのは？】全国どこでも
　　　民間　―　指定確認検査機関

規制は　又は　　又は　でどれか1つにでもひっかかると規制するようにしている

① 新築
② １０㎡を超える増改築　―　防・準防は１０㎡以下でも確認が要る（約3坪、6畳くらい）
③ 大規模な修繕・模様替え
木造　　高さ13m超・３層以上・軒高９ｍ超・延べ床面積５００㎡超
　　　 　主要部分は燃えにくいものにすること！
　　　　 壊れたら危ない構造計算必要

☆地下含むぞ！　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
木造以外
　　　　　２F以上、２００㎡超

④ １００㎡超　特殊建物
　　　 人の集まるところ又は危険なところ
旅館、映画館、デパート、コンビニ、共同住宅、病院、倉庫、車庫

☆ 特殊　→　一般の家への変更はいらん！

　耐震偽装問題以降建築確認に関する問題は要注意！！

直前ポイント整理（宅建業法）

宅地
用途地域内の土地
建物が建ってる土地
建物を建てる目的で取引される土地

取引
①自ら貸す　　　
②自ら管理　　　　　以外の売買・媒介・賃貸
③他人物の管理


不特定多数
従業員のみ対象・・・・・・・×
取引崎企業の従業員・・・○
公益法人のみ対象・・・・・○


反復、継続
一括して売る・・・・・・・・・・×
一括して代理を依頼・・・・○
一括して媒介を依頼・・・・○　
開発して業者に一括して売却・・・・×
開発して業者を代理人として不特定多数に売却・・・・・○

用途地域外
建物を建てる目的でない土地・・・・×


免許の移転
大阪本店移転・・・京都本店　　　　　　　新しい京都の知事へ
他府県支店追加
大阪・・・・・・・・・・・京都　　　　　　　　　　大阪知事経由で大臣へ
他府県支店廃止
大阪本店・・・・・・・京都を廃止　　　　　　大阪知事経由で大臣へ


免許の更新
５年に1度、３０～９０日前迄に更新する


名称
事務所所在地　　　　　　変更したら届出３０日以内（取引主任者と違うよ！）
専任の取引主任者　　　　


欠格事由
・　未成年者はダメ　・・・・・・営業上の成年・・・・・・法人上の代表取締役は成年とみなす
・ 被成年後見人等はダメ
・ 禁固、懲役、暴力関係の罰金刑（脅迫、背任）・・・・・・刑が終わっても５年間だめ
・ 業法上の罰金刑　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・・・・・・刑が終わっても５年間だめ
・ 執行猶予中はダメ
・　執行猶予が終われば刑が無かったことになるので、その翌日からＯＫ
・　役員が不法もダメ　　　　法人と一心同体とみなすから
・ 控訴中、上告中は刑が確定していないのでＯＫ
・ 「過失　～　」禁固懲役は別
・ 破産満了の翌日からＯＫ


区分所有建物重要事項項目
①　専用使用規約(案)
②　専用利用制限規約(案) ☆
③　規約共用部分規約(案)
④ 減免規約（案）
⑤　敷地利用権
⑥　管理費用の額　　－　　滞納額
⑦　管理人の住所、氏名、(管理委託先) （管理組合の役員氏名は関係なし）☆
⑧　積立金－既積立額
⑨ 維持修繕の実施状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
☆は賃貸　　


クーリングオフ
撤回の旨、撤回の方法　―　書面
意思表示が大事だから申し込みの場所が重要（クーリングオフできなくなる）

買主が書面を受け取ってから8日以内はできる（書面による発信主義）

媒介や代理でも業者一体なので、頼まれた事務所ならオフできない
☆クーリングオフと案内所の届出は関係なし
☆買主が申し出た自宅か事務所はできない
☆全額支払且つ引渡しを受けた場合
☆登記
☆全額支払い且つ引渡し　　　


他人物売買
○素人は他人物売買OK
○ 業者は他人物売買ダメ

①　契約　　　　　　　　　
②　予約契約　　　
③　停止条件付（業者間はOK）


営業保証金
・届出後　→　業務
・公告の場所
　　
主たる事務所（本店）最寄の供託所へ供託（支店の分も）
本店　―　１０００万円　　　　支店　―　５００万円

保証金の保管換え
① 全部お金の時だけできる
② お金＋債権・・・・・・・・・・・・新しく供託してその後取り戻す

供託金の不足通知がきたら・・・・・２週間以内に補充

営業停止、廃止のとき・・・・・・債権者に６ヶ月以内の公告をして残りを返してもらう　　　　　　　　　　　　　

☆　保証協会　に入ったらすぐに取り戻せる
　　本店　―　６０万円　　　　現金納付


新しく支店　２週間以内　→　支店　―　３０万円　　　　

☆不足分は、１０００万円なら１０００万円埋め合わせせなあかん通知を受けた日から２週間以内

供託したら３ヶ月以内に届出（大臣・知事）
　　　　しない場合　―　催告（大臣・知事）

到達した１ヶ月以内に届出なし　→　免許取消

宅建本試験解法（登記法）

【問い】不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①　権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

②　信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならない。

③　表題部に所有者として記載されている者の相続人は、所有権の保存の登記を申請することができる。

④　同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記原因及びその日付が同一である場合には、登記の目的が異なるときであっても、一つの申請情報で申請することができる。

解答　４


問題のキーワード整理・分析、パターン化、記憶術

【問い】不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①　権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

共同申請主義

②　信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならない。

信託登記は同時申請

③　表題部に所有者として記載されている者の相続人は、所有権の保存の登記を申請することができる。


表題部の所有者の相続人は保存登記できる

④　同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記原因及びその日付が同一である場合には、登記の目的が異なるときであっても、一つの申請情報で申請することができる。


同一の管轄区域内であっても、同一申請は目的の同一 性が必要。

登記制度の概要

登記原因証明情報

書面・オンライン・郵送可能になった

登記申請（共同）

本人確認（登記官）

登記識別情報・登記済証併存している。
　　　
☆登記完了通知制度

☆登記識別情報
　　・再通知なし
　　・失効制度あり　　　　　　　　有効であるか確認必要

☆証書制度の廃止　　　　　　　 権利書・登記識別情報を紛失した場合の対応
　　・事前通知制度
　　・資格者代理人による情報提供

そろそろ、具体的な事例がでてもおかしくないかな。

宅建本試験解方（建築基準法・防火、準防火）

【問い】防火地域又は準防火地域こ関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

①　防火地域内において、延べ面積が50㎡の平家建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のものは、必ず耐火建築物としなければならない。

②　準防火地域内にある木造建築物の外壁及びその軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければならない。

③　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が通用される。

④防火地域又は準防火地域以外においても、建築物の高さが15mを超える建築物は、必ず耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。

解答　２

問題のキーワード整理・分析、パターン化、記憶術

【問い】防火地域又は準防火地域こ関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

①　防火地域内において、延べ面積が50㎡の平家建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のものは、必ず耐火建築物としなければならない。

防火地域
２F以下かつ100㎡以下準耐火建物でＯＫ

②　準防火地域内にある木造建築物の外壁及びその軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければならない。

③　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

厳しい規定が適用される

④防火地域又は準防火地域以外においても、建築物の高さが15mを超える建築物は、必ず耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。


防火地域
耐火（鉄筋コンクリート）
3層（地下含む）or　100㎡超

耐火　or 準耐火（鉄骨）
２F以下　かつ　100㎡以下

3ｍ超の広告塔
不燃材

2m超の塀
建築確認でOK
工事完了後検査書提出

準防火地域
耐火（鉄筋コンクリート）　　
４F（上だけ）以上　or　1500㎡超

耐火　or 準耐火（鉄骨）
３F（上だけ）以下500㎡超1500㎡以下

3ｍ超の広告塔
木造でも可

☆３層は地下も含むよ！

宅建本試験解方（書面交付）

【問い】宅地建物取引業法（以下この間において「法」という。）第37条の規定に基づく契約を証する書面（以下この間において「契約書面」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①　居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。

②　宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない取引主任者が記名押印してもよい。

③　居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。

④　貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付し契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。

解答３

問題のキーワード整理・分析、パターン化、記憶術

【問い】宅地建物取引業法（以下この間において「法」という。）第37条の規定に基づく契約を証する書面（以下この間において「契約書面」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①　居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。

☆３７条書面は当事者（貸主・借主）に対して、双方の取引主任者が義務を負う。

②　宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない取引主任者が記名押印してもよい。

☆３５条、３７条専任の取引主任者とはなっていない。

③　居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。

☆３７条書面は当事者に交付。

④　貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付し契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。

☆宅建業者Ｃは貸主である。


３７条書面
　契約の両当事者に取引主任者記名押印（説明はなし）
　業者間取引も必要
　契約締結後遅滞なし


３５条書面と３７条書面の差異

　　　　　　　　 ３５条書面
交付目的　　 判断資料　　 　　 　
誰が　　　　　 宅建業者　　 　　　　
誰に 　　　　 　買主・借主・交換両当事者 　
何時までに　　契約成立までに　
方法　　　　　 書面　　　　　　　　　　
　　　　　　　　 主任者記名押印
　　　　　　　　 主任者説明
　　　　　　　　 主任者証

３７条書面
交付目的　　 トラブル防止
誰が 　　　　　宅建業者
誰に 　　　　　契約の当事者
何時までに 　契約後遅滞なく
方法 　　　　　書面
　　　　　　　　主任者記名押印
　　　　　　　　主任者説明義務なし

宅建本試験解法（重要事項説明２）

【問い】　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①　対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条第4項に蔑定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。

②　売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。

③　賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aは、その旨を説明しなければならない。

④　売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合、Aは、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

解答１

問題のキーワードを整理・分析、パターン化、記憶術

【問い】宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条第4項に蔑定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。

管理規約があんである場合にも説明する必要がある。新規分譲を考えよ。

②　売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。

災害危険区域等生命の危険に関するのは説明する。

③　賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aは、その旨を説明しなければならない。

賃貸契約の重要事項説明項目、契約の期間・定期借家を思い出せば。

④　売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合、Aは、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

土壌汚染対策法の指定区域である場合、有効活用等を行う場合に制限がある。


アスベスト
すべての建物
アスベスト調査の結果記録の存否　　　　　 売主・所有者に照会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合・管理業者・施工会社等 にも照会

調査の結果記録
なし　　　　　　　　　あり
・「なし」の報告　　・調査結果の内容

☆宅建業者に調査義務はない。

耐震診断

原則
昭和56.6.1
新築工事に着手
建築確認・検査済証
昭和57.1.1

居住用
表題部登記
昭和58.6.1

事業用
区分所有建物
表題部登記

判らない場合、家屋課税台帳の建築年月日


耐震診断の記録の有無　　　　 売主・所有者に照会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合・管理業者・施工会社等にも照会

耐震診断
なし　　　　　　　あり
・記録なし　　　・記録の内容


☆重要事項説明ではアスベスト・土壌汚染対策法・耐震診断・宅地造成規制区域等は押さえてください。

宅建本試験解法（重要事項説明）

【問い】宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものほどれか。

①　当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）、住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。

②　建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

③　建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

④　敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の清算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

問題のキーワードを整理・分析、パターン化、図式化、記憶術

【問い】宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものほどれか。

①当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）、住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。

『賃貸の重説事項』
①設備　―　何を（建物の時）
②期間　―　いつまで
③利用　―　目的
④敷金の精算・・・保管方法まではいらない。　
⑤管理人（氏名・住所）・・・業務内容はない。
⑥取壊しの時（土地の場合更地にしてかえすかどうか）

②建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

☆賃貸の場合は必要ない・・・賃借人にとって関係ない問題。

③　建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

☆賃貸でも必要・・・賃借人の利用制限の可能性がある。

④　敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の清算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

☆保管方法までは必要ない。


重要事項説明書と３７条書面の違い

『重説35条』　　　　　　　　　　　　　『37条書面』（売買契約書で代えている）

・取引主任者による記名押印　　　・取引主任者による記名押印
・買主又は借主に渡す　　　　　　　・両方に渡す
・取引主任者説明　 ・誰が説明しても良い
・契約成立後遅滞なく
　　　　
必ず書く　　　　　　　　　　　　　　　　　必ず書く

契約の解除　　 　　　　　　　　　　　　　①　当事者　―　誰が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②　物件表示　―　何を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③　代金　―　いくらで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　④　引渡し　―　いつ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⑤　登記（対抗要件）

あれば書く　　　　　　　　　　　　　　　　あれば書く

①危険負担　 　　　　　　　　　　　　　①　危険負担
②瑕疵担保　 　　　　　　　　　　　　　②瑕疵担保
（保証保険契約についても）　　　　　　　（保証保険契約についても）　　　　
③損害賠償　 　　　　　　　　　　　　　③　損害賠償
④税金　 　　　　　　　　　　　　 　　 　④　税金
⑤解除　　 　　　　　　　　　　　　　 　 ⑤　解除

区分所有建物
①専用使用規約(案)
②専用利用制限規約(案) ☆
③規約共用部分規約(案)
④減免規約（案）
⑤敷地利用権
⑥管理費用の額　　－　　滞納額
⑦管理人の住所、氏名、(管理委託先) （管理組合の役員氏名は関係なし） ☆
⑧積立金－既積立額
⑨維持修繕の実施状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
☆は賃貸

宅建本試験解法（保証契約）

【問い】Aは、Aの所有する土地をBに売却し、Bの売買代金の支払債務についてCがAとの間で保証契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

①Cの保証債務がBとの連帯保証債務である場合、AがCに対して保証債務の履行を請求してきても、CはAに対して、まずBに請求するよう主張できる。

②Cの保証債務にBと連帯して債務を負担する特約がない場合、AがCに対して保証債務の履行を請求してきても、Cは、Bに弁済の資力があり、かつ、執行が容易であることを証明することによって、Aの請求を拒むことができる。

③Cの保証債務がBとの連帯保証債務である場合、Cに対する履行の請求による時効の中断は、Bに対してもその効力を生ずる。

④Cの保証債務にBと連帯して債務を負担する特約がない場合、Bに対する履行の請求その他時効の中断は、Cに対してもその効力を生ずる。

問題のキーワードを整理・分析・パターン化、図式化、記憶法

【問い】Aは、Aの所有する土地をBに売却し、債務者Bの売買代金の支払債務について保証人Cが債権者Aとの間で保証契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

①保証人Cの保証債務が債務者Bとの連帯保証債務である場合、債権者Aが保証人Cに対して保証債務の履行を請求してきても、保証人Cは債権者Aに対して、まず債務者Bに請求するよう主張できる。

連帯保証債務の場合に検索の抗弁を主張できない。

②保証人Cの保証債務に債務者Bと連帯して債務を負担する特約がない場合、債権者Aが保証人Cに対して保証債務の履行を請求してきても、保証人Cは、債務者Bに弁済の資力があり、かつ、執行が容易であることを証明することによって、債権者Aの請求を拒むことができる。

普通保証債務の場合に催告の抗弁を主張できる。

☆連帯保証・・・催告の抗弁権なし
☆普通保証・・・催告の抗弁権あり

③保証人Cの保証債務が債務者Bとの連帯保証債務である場合、保証人Cに対する履行の請求による時効の中断は、債務者Bに対してもその効力を生ずる。

☆債権者から連帯保証人への請求債務者も時効中断する。
☆債務者承認したら連帯保証人ににも及ぶ。
☆連帯保証人承認しても債務者には及ばん。
☆債権者が連帯保証人に免除しても債務者には関係ない（元の債務は無くならない）。

④保証人Cの保証債務に債務者Bと連帯して債務を負担する特約がない場合、債務者Bに対する履行の請求その他時効の中断は、保証人Cに対してもその効力を生ずる。

☆債務者に対する時効の中断は保証人に及ぶ。

記憶法
保証債務の問題は連帯保証債務と普通保証債務の違いに関する点を整理分類する。